买房常见问题：

买房一定需要本人赴美吗？完成整个过程至少需要本人赴美的次数？

新锐房产建议投资人亲自赴美看房。当然，中国投资人可以通过代理人或律师代为执行大部分与交易相关的财务、法律及税务等事项。除看房以外，通常需要投资人亲 自赴美的事项包括：(1) 银行账户(2) Power of Attorney (3)贷款。一般情况下，中国投资人赴美一次便可。

如果本人无法赴美签订协议，可否委托律师或代理公司代为执行？

如果本人无法来美签订购房和出租协议，中国投资人可以以书面形式委托律师或中介(Power of Attorney)代为执行。经由投资人的授权，新锐房产可以作为中国投资者的代理人履行各项交易行为。另外，中国投资者可通过美国领事馆公证签字的方式，完成大部分的协议签署。

美国和中国对房子的概念有什么不同？

中国买房多为公寓房，美国买房多为独立房。在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。在美国除了独立屋之外，还有一种房子 叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看 房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的 久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

在美国买房是要买在城市中心，还是要买在郊区？

这个完全由个人偏好决定。在美国，很多有钱人愿意购买郊区的房子，因为郊区的房子大，土地大，公立学区好，生活品质高。同时，也有很多有钱人愿意高价购买市中心的豪宅，享受城市便捷的生活，多元性的文化，丰富的娱乐。

中 国城乡差别大，而美国城乡无明显差别。在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是 像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什 么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。

美国的房源是通过什么途径公布的？

在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。在中国，没有一个统一的房源，中国房产信息尚不透明。各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。

美国有官方的房源共享系统，即Multiple Listing Service （MLS）。每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

在美国买房，佣金谁来支付？

美 国由卖家支付，中国多由买家支付。在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别 的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的 一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。

在美国购房，有哪些第三方机构来协助房屋买卖的进程？ 

美 国的房屋买卖制度很健全，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程。这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每 一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、 蓬勃的发展。

房屋产权常见问题：

通过银行贷款购买的房产，产权是否完全属于中国投资人？

通 过银行贷款只是购买房产时筹资的一种方式，因此房屋的产权实际仍属于中国投资人。但是，如果投资人无法按照贷款合同的条款按时支付本金及利息，银行将有权 通过法律手段没收房产，将投资人驱逐出该房产。通常这类被银行没收的房产被称为银行赎回房产或法拍屋(Foreclosure)。

美国购买房产的产权期限为多久？

与中国不同，美国购买的房屋产权是永久的，即永久享有房屋以及土地的所有权。

在美国买房，如何确保产权不发生纠纷？

国内曾发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件。美国房产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理，以此来保护买家的利益。
当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债 务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。这个过程叫产权调查( Title Search)。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。

如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。
在美国绝大多数州政府为了保持美国房产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。定金只能存放在中立的第三者，即产权公司提供第三方账户里(Escrow Account)，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。
所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。

产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

贷款常见问题：

中国公民可以在美国贷款买房吗？如果可以，需要满足哪些条件？

中国公民可以在美国贷款买房。首先，贷款的比例多数情况下不能超过住宅购买价格的70%，贷款首付因个人资产总额和信用度而异。其次，您可能需要在美国银行开户，这有助于在抵押贷款放贷机构处建立个人身份证明。如果您符合下列要求，就有可能需要支付较大比例的首付，或有可能支付较高的利息和手续费（具体情况视银行而定）：

1. 如果您没有在美国工作的历史，信贷历史，或社会安全卡

2. 如果您没有任何信贷报告的证明文件（无需主动提供，美国的银行会向国内信用机构查询）

3. 如果您没有任何国内收入证明文件

4. 如果您没有原籍国颁发的护照

5. 如果您没有任何国内资产证明文件

贷款的过程一般是怎样的？需要多久？

首先贷款公司会对您进行贷款资格审核，审核内容一般包括：

1. 您有没有能力支付月供，偿还抵押贷款（审核您提供的收入报告）

2. 您能否证明您的身份（通过护照和其它身份证明材料）

3. 您有资产总额

4. 您能提供您的信誉记录（或您本国的等同物）

 如果贷款公司通过审查，认为您有资格申请贷款，他们就会审查您想要购买的房产，目标房产估值必须与贷款的额度等值。

这是通过房产鉴定完成的，由抵押贷款公司的持证评估员前往房产现场鉴定，然后制定房产价格评估报告。这项评估是按房产的性能，状况以及该地区最近售出房屋的价格为基础制定的。必须相当或高于贷款的金额才有资格申请抵押贷款。

一旦鉴定完成，下一步是审查房产产权状况，由抵押贷款公司替您完成。确保该房产所有历史清晰，确保您购买该房产是完全可接受的（系房产产权状况调查）。

担保人（属于抵押贷款公司）拿到贷款文件后，需要几天时间批准。一旦批准，您就要会见抵押贷款公司的职员或放贷机构授权的签署文件和合同的代理人。

在此过程中，贷款公司会向您解释整个贷款内容，您可通读文件。在签署文件时，要由公证人员验证您的身份。

贷款过程一般需要４５天到９０天，具体视情况而定。

有关贷款类型和利率

首先要选择贷款利率，包括可调利率贷款和固定利率贷款。

可调利率贷款系指购房贷款利率随国家基准借贷利率浮动而上调或下调的贷款。这类贷款通常在一段时期内利率固定不变。这段时间到期后，放贷机构可按照国家银行利率浮动而上调或下调利率。美联储决定利率浮动与否，而每个独立抵押贷款放贷机构有权决定调整时间。届时，利率可以按整个百分点调，也可以多调点或少调点。

固定利率抵押贷款系指整个贷款期间利率固定不变的抵押贷款。贷款起始利率在整个贷款期保持不变。

对于长期贷款和那些在整个贷款期愿意享受同一利率的贷款人来说固定利率贷款是一个不错的选择。如果您只想短期占用抵押贷款，您可以选择初始利率较低而利率可调的贷款。然而对于长期而言，这可能更贵了。

其次要考虑的是您选择的贷款的期限；在美国，期限范围很宽。最常见的是5年，15年，和30年。

中美房贷政策有何不同？

在 美国贷款可选固定利率，而中国多为浮动利率。在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因 为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的 贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。

在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化 的风险。美国房屋贷款没有“限贷”政策，只要你的收入负债比健康，你都可以贷到款。美国对外国人贷款购房的首付比例要求较高，原因是外国人没有信用记录或 比较难证明收入，而对本国公民则一般要求20%首付比例。

税费常见问题：

投资美国房产要交缴纳哪些相关税费，具体的税率是多少？

投资美国房产需缴纳的税费主要为房产税，所得税以及资本利得税。

房产税需按年缴纳，计税依据为最近一次由美国国税局所作的房产估价乘以当地的税率。西雅图地区的房产税税率在1%左右。

所得税主要针对房屋出租时获得租金收入。当每个年度结束以后，投资者自己或委托会计师事务所进行上年所得税的申报，具体税率视投资人在美收入、身份和其他具体情况而定。

资本利得税主要是针对出售房屋所获的利润征税，具体税率将根据房产利润以及出售人适用的税率征收。FIRPTA规定外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。预扣的这笔税款将通过年度所得税报税多退少补。

美国的房产税和中国有什么不同？

美国持有环节税费征收严格，中国交易环节税费高。在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3%，西雅图在1%左右，加州差不多在1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。

所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。

目 前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置 的。中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有0.5%左右，不能起到预期抑制炒房的作用。

中国人在美国投资有无特殊的税收规定或优惠？中国投资人如何在美国报税？

虽然美国目前对于中国普通房产投资者没有任何税收优惠，但是中国人在美国投资纳税，将获得一个美国纳税人号。良好的纳税记录将对以后的移民以及其他经营类投资颇有帮助。新锐房产建议投资人聘用独立第三方美国税务会计师进行报税，具体费用由税务会计师根据投资人的实际情况和需求决定，大致为每年几百美元。当然，如果投资人了解美国税法，可以自行报税。

在美国买房可以抵税吗？

美国买房贷款利息可抵个税。在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百元，其中利息平均一千五百块，一年是一万八千块，在年终报税时，扣除一万八千块的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。