这周的西雅图，天气格外的好，每天都是大大的蓝天，没有云，暖暖的太阳。气温嘛，一塌糊涂，早上草地上都有霜了，坐在车里10分钟车窗上的霜才化掉。跟自己说，Win some lose some。

最近有好多朋友都问道，新的税法对美国房地产到底有什么影响？目前这个法律还没有通过呢，也就是说里面很多细节都不确定。但是，目前House和Senate提出的两个方案的初衷，和思路是一样的。所以现在分析一下，也好让自己的房产投资做好准备。

以前刚来美国的时候，真是对美国的税法一无所知的小白。一直不明白为什么每年还要退税。后来才发现，这里面可以钻研的东西真是太多了。在美国生活，你不关心税，倒霉的肯定是自己。每个人，每个家庭，就像一个公司一样，有收入，有支出，有固定资产的投资。搞不清这些数字，家里的财务状况肯定一塌糊涂。

而更重要的是，税收是政府的筹码，政府有不同的激励政策，来达到自己的经济政策目的。比如说，为了推广节省能源，如果换了高效的取暖器，政府给你退税；为了推广新能源电车，购买电动车，政府给你7500美金退税；而最好的，要肯定是房地产投资里面的1031交换计划 - 如果卖了投资房产180天内买了新的房产，增值部分先不用交税，欠着美国政府，等以后通过合法正当的途径，一笔勾销！

所以啊，这次新的税法快出台了，小人物也积极的了解新的政策对房地产市场，以及投资的影响。

总的来说，到底推动这个政策的策划人TRUMP是做地产的！新的税法对地产投资人来说，真是太大的好消息。我们下面就来一个个分析。

我们觉得新的税法对地产的影响，可以分为三类（下面的表格）。

1. 税额等级以及标准减税额 - 间接影响房地产市场 - 积极的影响

2005年，Stanford教授Joseph Bankman，就主推过简洁报税方式。一张纸，30分钟，你的税就应该能报好。想想现在，小人物自己报税的流程，2个月的准备过程，无数的文件，Excel表格不停的计算，最后CPA还要花上3整天，来帮助处理。Professor Bankman当时还在加州做了试点，反映效果很好。他的主要想法就是简单的报税流程，可以节省时间和资源，带来十几亿美金的价值。在NPR的Planet Money，大家可以听到这个故事 https://www.npr.org/sections/money/2017/03/22/521132960/episode-760-tax-hero。

目前新的税法，虽然没有实现Professor Bankman的理想，但是在简化上还是下了很大的功夫。特别是House的提议，把7个报税的层次，变成了4个！并且，如果仔细计算一下，两个提案，都减少了大家的税额。比如那我们很多在高科技公司工作客户的案例来说，在华盛顿州，单身，收入总共15万美金一年，假设没有任何deduction，你的税每年要节省$3403和$4343！

但是，其实最大的影响是标准减税额。这也是大多数人每年报税最头疼的地方。以前的标准减税额太低了，采用标准减税的人大多数是穷人。很多中产阶级，特别是拥有房产的人，都需要放弃标准减税额，而采用itemized的方式，来计算每一个支出，因为这些支出加起来会超过标准减税额。地产税交了多少？销售税交了多少？贷款利息交了多少？捐赠了吗？搬家了吗？所有的都要详细的来计算，加起来，然后去像政府要钱。这给本来数学就不怎样的美国人带来了巨大的压力！

而新的税法，标准减税额直接翻倍。这样会让很多中产阶级额家庭放弃复杂烦人的itemized减税额，而采取简单的标准减税额。Trump打的主意是，这样节省的时间，从政府多拿出来的钱，可以促进中产阶级多消费，从而促进经济发展。

2. 自住房产减税项目 - 直接影响房地产市场 - 负面的影响

这里有三个政策会直接负面的影响自住房的市场。

首先，房产税最高抵税额从无限制到1万美金。也就是说如果你的年地产税高于1万美金，你最多能抵扣的也是1万美金。这是象征性的劫富济贫。地产税一般从0.28%（夏威夷）-2.38%（新泽西州）。这样算下来，美国大多数家庭都不会受影响。但是对于北加州湾区，纽约市，等这些高地产税的地方，肯定会有一些打击。

其次，限制了贷款利息的抵税额。也就是说，如果你的贷款金额高于50万（目前是100万），你的贷款利息抵税最多抵前50万。贷款公司在年底出具报税表格的时候会说明，那部分是可以抵税，那部分是不能抵税的。看看现在的数据，全美国只有5.4%的贷款金额超过了50万美金。在这5.4%当中，最高的华盛顿特区（35.1%），其次是夏威夷（15.1%），加州（11.5%），特拉华州（9.3%），马萨诸塞州（9.1%），以及华盛顿州（9.1%）。

最后，美国政府对自住房的增值税一直有一个很友善的法律。如果在过去5年内，你在你的房产居住了2年以上，增值部分可以省税 - 单身25万美金，结婚联合报税50万美金。新的法律提议，这个条件会变得更加苛刻 - 在8年内要居住了5年以上。

总的来说，这几条法律的确会对住在房地产价格高地区的，中高收入阶层有一定的负面影响。政府的打的算盘嘛，也是考虑这些人有比较强的经济buffer，所以这比较小的负面影响更多的像小蚊子叮一头大水牛。

值得注意的，上面所有说的都是针对未来要买的自住房，跟你已经买好的自住房没有关系，跟投资房也一点关系都没有！也就是说你投资房的地产税，贷款利息，保险，维修，折旧费用，管理费用，等等都可以抵税，没有任何影响！另外，你可以继续使用1031交换计划，让你避免投资房产的增值税！

3. 投资房产项目减税项目 - 直接影响房地产市场 - 积极的影响

这里面有两个政策，是对真正房产投资者来说天大的好消息！

首先，Pass-through的收入税收等级从最高39.6%降到25%。很多房产投资者都是把房产放到LLC里面。这样的租金收入直接passthrough到个人的报税上。也就是说，如果这个投资者今年工资收入25万美金，然后有10万美金的租金净收入，那么他的租金要交接近4万美金的税。但是在新的法律里面，他只要交2.5万美金的税收！这是很大的一笔节省！

但是，最好，最好的，肯定是要最后一条！也就是短期内将遗产税从540万美金变成1100万美金，到2024年，完全取消遗产税！如果这个House的提案最后真正通过了，这会让Trump节省11亿美金的税收！

为什么这个如此重要呢。就像前面所说的，美国的整体经济政策鼓励房产投资。除了有产权永久拥有，折旧费用，杠杆放大等各种好的房地产投资优势，最厉害的要算1031交换计划了！按照前面所说的，如果你完全按照1031交换计划的条例来投资，你可以像滚雪球一样不停的积累财富，并且避免掉全部的投资增值税。但是唯一的问题是，在政府放弃对你增值税征收的时候，遗产税会被牵涉进来。但是扩大遗产税，甚至取消遗产税，会大大的增加房产投资人的热情！

有可能你会说，540万美金已经很多了，我肯定用不到！小人物想说的是，那你还没有像专业的房产投资人一样来想这个问题。建议你看看“Millionaire Real Estate Investor”来积累你的财富！如果你现在30岁，在西雅图有一个50万美金的房产，那么30年后会是怎样呢？按照最保守的情况来估计，西雅图在过去60年的房产增值是7%一年。目前这几年都是15%一年。按照7%来算，今天50万美金的房子，那么30年后，就价值355万美金！这就像看一个现在75万美金的房子，80年代前房主买的时候才9万美金的房子。

如果现在你那50万美金的房子，租金能涵盖贷款和费用，你要做的事情，就不不停的重复这样的投资。如果你买了10套这样的房子，到30年后，你60岁的时候，贷款已经让租客帮你支付清了，你剩下的就是3550万美金！到时候你就会感谢撤销了的那个遗产税啦！

最后的最后，总结一下，对于住在房产价格或者房产税比较高的地区的人来说，如果新买了自住房，这个税法会有一点蚊子叮的感觉。但是对于房产投资者来说，这个简洁的税法是很大的好消息！如果计划合理，操作得当，不光能帮助每年省掉了很多现金流的税收，而且还解决了地产传承到下一代的问题！

提示：我们不是CPA，上面的文字仅代表个人观点。如果有税务相关的问题，请咨询你的会计师。