希望您在“一个小人物的财富自由之旅”中找到自己的财富自由!

从第一个失败的房产投资学到的

2014-1-6 小人物精选文章 房产投资 西雅图生活 16

1_Housefront

我从来没想到过自己会进入房产投资的领域。大学有个很好的同学,她的座右铭是“背最轻的行囊,走最远的天涯”。我很不要脸地把她的座右铭抢了过来,并且让这句话主导了我的大学毕业后的生活。那时候在SAP工作,有很多海外出差的机会,我尽量抓住每一个机会,全世界的到处跑。口袋里面空空的,银行账户里面每月基本见底,每年搬一次家,家具都是二手的。唯一得到的就是一本本用完的护照和那些脑海中已经模糊的回忆。

 

Duke MBA毕业后,我来到了西雅图。秉着“背最轻的行囊”的信仰,我决定继续租房。通过短暂的Craigslist寻找(美国最大的c2c信息分享平台),我幸运的找到了安身之所 - 一个80年代加州风格的别墅中的一个15平方米的卧室。我的房东是一个从加州来的美籍华人。她不光在Duke大学学习过,并且当时也在微软工作。基于这些渊源,我和她签了一个6个月的租房合同。房租750美金一个月。这栋房子在离微软不远的Kirkland,地理位置非常优越。它一共有4个卧室和3个卫生间,非常大的花园。我的爱狗JD特别喜欢在那个花园里打洞,捉松鼠,和上厕所。

 

到达西雅图后的第三天,在跟房东聊了很久后,我发现这个房屋出租生意不错 - 她自己住主卧,其他3个卧室的月租有接近2200美金。这房租不光可以覆盖每个月2千1百美金左右的贷款,加上每年的利息税收返点,一年的总收入可以换来一个夏威夷Maui岛的9天度假之旅。还记得那天晚上,坐在花园里,看着天上的星星,我做了很多心理斗争。MBA两年教育培训处的财富头脑和理性思维,加上15万美金的贷款的压力,我决定放弃了伴随自己6年抢来的座右铭,而清醒地做了个决定 - 我要买房,我要出租我的房子,我要成为房东!

 

到达西雅图的第四,第五天,我开始面试房产中介。9各中介,每个人一个小时。

 

到达西雅图的第六天,我和我的首任中介Theresa开始不停地看房。

 

到达西雅图后的第十天,我看中了一个房子,并下了生平的第一个Offer。

 

48小时后,卖家接受了Offer。

 

2009年1o月2日,我拿到了钥匙,搬入了属于自己的别墅。

 

这是一栋240平方米左右的花园别墅。地处Kirkland北部。一共两层,2个客厅,4个卧室,3个卫生间,和一个600多平方米的院子。从拿到钥匙起,我就开始了室友寻找的旅途。2个月后,3间卧室都租了出去,分别650美金,525美金,525美金。每个月收入1700美金。我当时认为这是很好的投资。因为我首付只出了房价的3.5%,并且每个月算下来,除了2200的贷款,我自己仅要付500美金。这500美金是投给了自己的房子。比我之前的750美金的租金生活要好多了。

 

但是现在回想起来,这是个比较失败的投资。

 

首先,我买的房子价格是34万9千美金,从租金房价收入分析来看,这并不是最佳的选择。在美国买房,如果要贷款的话,买房中介首先就会要你拿出贷款公司开出的“贷款审批同意书”。上面根据你的收入,支出,和负债情况列出了你最多能贷到的金额。你们猜猜我的最大贷款金额是多少?不用说 - 35万美金。美国的买房中介有很多手段,最终让你买的房子肯定是跟你贷款金额相差无几。比如说先给你看你价格区间比较差的房子,让你觉得你的价格区间买不到好房子;然后再带你看远远超过你价格区间的豪宅,让你的脑袋对价格的区间放开,对高价房子的价格开始麻木;最后,带你看离你最高贷款金额最近的房子;看着你一见钟情;中介她心里开心的啊。。。这就是个心里的游戏。我也就是受害人之一。特别是当时对美国房地产不是很了解的我,被中介忽悠忽悠,我就买了个34万9的房子。

 

其次,这个房子的地点不适合我。这个房子地处Kirkland的家庭集中区。住在那里的多数都是中产阶级家庭,是比较好的区域。由于很多家庭的孩子都是3-12岁,小区周围有很多小孩的游乐设施。在这个地区,大多数人都是拥有所住的房子。就算有房客,租房的潜在客户也多是那类人群。而我的计划是准备按房间一间一间出租。我针对的租客和在当地找房子的人有很大的差异。并且,当时中介忽悠我的最大一点就是 “这里的学区非常好”。但是这并不是我潜在的租客看重的因素。

 

最后,我针对的租客是那些目前生活最不稳定的人群。就像我自己刚搬到西雅图当时那样,签了租约后第十天就自己买了个房子(违约可让我交了3000多美金,555~~~)。单个卧室的租客大多都是处在生活过渡阶段,通常都还是单身,很有可能是学生。很多时候,最惨的要算如果他们有了男女朋友,还经常在房子里晃荡,或者来过夜,出租的成本自然又高了起来。

 

但从另外一方面(人生一定要积极!:) ),这套房子的投资让我了解了美国房产的投资步骤,知道了如何去寻找更适合自己的房子,学会了如何去和租客打交道。这些都是不可多得的经验。这些经验,让我在1年半后开始正式房产投资时有了颗定心丸,从而有惊无险的买到了前面博客提到了“胆战心惊”的投资别墅。我会在下面的博客当中更多地讲述如何挑选好的房产进行投资。

 

更新:2013年11月,我从Kirkland的这套房子搬了出来,搬到了西雅图居住。这个别墅目前租给了一个有两个小孩的家庭。目前贷款月供1600美金,月租金2033美金。净收入433美金。虽然不多,但是作为一个失败的投资,还是不错的。

 

各位读者,如果你们在美国投资房地产,你最看重的是什么要素?

 

最后,一张照片献给我爱狗JD和他最喜欢的院子!现在他住在西雅图,特别想念Kirkland房子的院子。

2_Yard

分享: 更多

16 条评论

  1. 8楼2014-01-07 上午6:44回复
    Peter

    考虑选居住城市文章好。

    • 2014-01-07 上午7:35回复
      yuhe1982

      谢谢访问。如果有关于西雅图的问题,欢迎提出来啊。

  2. 7楼2014-01-07 上午9:09回复
    小胖胖

    搬到西雅图10天就买房,当时把很多都吓倒了, LOL
    青春就是好容许你犯很多错误

    • 2014-01-07 上午9:24回复
      yuhe1982

      说得太好了“青春就是好容许你犯很多错误”!小胖胖就是厉害!

  3. 6楼2014-01-07 上午9:30回复
    小胖胖

    这个房子还是有亮点的:1. 以前的owner可是Microsofit的founders之一。 2. 以后你有孩子了,校区好就有用了。
    长期投资!

    • 2014-01-07 上午9:43回复
      yuhe1982

      谢谢你的鼓励啊! :bobo_chixigua:

  4. 5楼2014-01-07 下午7:27回复
    wengkool

    谢谢分享 希望你可以继续写下去 我也想多了解一下

  5. 4楼2014-01-07 下午8:35回复
    Yan

    Hello Jade, I think it is a very good article. I have lived in Seattle for four years and graduated from Seattle University. Then me and my husband moved to San Francisco. After two years of living in CA, extremely expensive rent, we are considering moving back to Seattle. what area do you think we should move back to? Any suggestions? We plan to have kids and he is in IT.

    • 2014-01-07 下午10:06回复
      yuhe1982

      Hello Yan, I think Central or North Seattle will be great for you. Queen Ann, Green lake areas are all great! Welcome back!

  6. 地板2014-01-09 上午10:49回复
    Nan

    Hello Jade,
    I came across your website couple of days ago. I enjoy reading your articles. Thanks for sharing with us all these valuable information. Just a little suggestion, if you don't mind, I think it would be more informative or less misleading if you could put other expenses besides mortgage such as property tax, insurance, investment income tax, etc. in your equation when you talk about investment return :)

    • 2014-01-09 下午1:36回复
      yuhe1982

      Hello there, thank you for your interest and feedback. All the calculation include property tax and insurance. I think I have mentioned on the blog. What are not included is income tax and maintenance fee. Those two are really case by case. For example, for myself, income tax is added to my personal tax return and I have one partner to handle all the repair work for low price. I think industry standard is also not including income tax and repair fee. Hope this helps. Thanks again and have a wonderful day.

    • 2014-01-09 下午1:38回复
      yuhe1982

      Additionally, just want to clarify, most mortgage payment already include your property tax and insurance premium in US. Thanks.

  7. 板凳2014-01-09 下午9:18回复
    Nan

    I see, thanks for the clarifications. I must have missed something while I was reading, my bad. J

    • 2014-01-10 上午11:41回复
      yuhe1982

      No worries at all Nan. Thank you for your questions and visit. Have a wonderful Friday and weekend!

  8. 沙发2014-01-10 下午5:02回复
    快乐人生

    谢谢你的理财知识

    • 2014-01-10 下午5:03回复
      yuhe1982

      谢谢你的访问。

发表评论

不理你。 不要啊! 吃饭。 吃惊。 吃西瓜。 飞吻! 恭喜! Hi 纠结! 膜拜! OK 抛媚眼。 泡泡糖。 抛钱。 忍! 生闷气! 调皮。 偷看。 委屈。 献花。 疑问? 抓狂!