前言

这两天在做我们Maui岛度假屋出租的报税。这个14.5%的税是有租客出，但是需要一个月报一次。

我们今年7月中旬开始的Airbnb，8月份是第一次整个月的运营。一算下来，居然，8月份租金有10000美金出头。我们固定的成本（贷款本金，利息，地产税，保险，物业管理费用）才3700美金多。这样纯收入居然有6000多美金。远远超出了我们买之前做的模型预测。

有朋友问我们的投资经验，所以今天就给大家分享一下啦！

投资之前的思考

2021年开始，脑袋中就有个念头 - 要在佛罗里达买个海边的房子。一方面，短期可以做Airbnb出租；另一方面，等以后退休的时候，要从越来越多税，和鼓励不劳而获的蓝州，搬到一个遗产税非常低的红州。再加上以后养老要好的气候，佛罗里达，自然成了首选。

正好，有个Gobundance的朋友就在做类似的事情。由于他的老婆是美国马术前5名，每年要到佛州练习；他们夏天和秋天住在西雅图，冬天和春天就搬到佛罗里达居住。所以我也屁颠屁颠的把佛罗里达看了起来。

在网上做了些research，看中了St Augustine周围的房子，本来想今年有空去实地考察一下。但是没想到，3月份的夏威夷的度假，完全打破了原来的美梦计划。

在夏威夷投资在哪里？

西雅图的冬天与比较多，所以夏威夷自然成了我们一般过冬的最佳选择。

四个大岛，对我们来说，檀香山所在的Oahu太商业化了。

大岛（Big Island）的火山这几年的活动实在是令人害怕。

我们最喜欢的就是可爱岛Kauai。就连二女儿的名字都是来自于Kauai的Hanalei海湾。但是可爱岛本土保护主义太厉害了。感兴趣的朋友可以看看一TW Neal的自传“Freckled: A Memoir of Growing up Wild in Hawaii”。

所以啊，我们自然就选择了这个拥有这世界上最美的沙滩的Maui岛。

Maui岛简介

Maui岛分了两大块。可以想像就是两座大山，然后中间有一个valley土地连接着。

西部是最出名的旅游胜地。酒店一般都是四星级的。第一次来Maui的，基本上都住在这边。回想我们第一次来Maui，就是住在了西边的Sheraton。那里有著名的Black Rock，基本上每天去浮潜都能看到巨大的海龟。

这边不好的就是人实在太多了，就像广州的北京路步行街，人满为患。在老城Lahaina逛一圈，旅游度假的休闲被繁忙挤到了不知去处。

南部Wailea是顶级五星酒店区域。人少，沙滩美，在这里才像真正的度假，而不是在Lahaina的旅游。

在Wailea北部一些，是一个叫Kihei的地方。非常的low key，没有Lahaina的喧嚣，没有Wailea的奢侈，但是有一份Maui的宁静，平和。

除此之外，Maui最出名的还有Hana，特别是Road To Hana。这条通向天堂的公路，被美国国家地理杂志评为世界上最美丽的公路。111公里，600多个弯道，15个非常美丽的瀑布，来回车程就要8个小时。

在Maui岛，投资哪里？

Lahaina一般是大多数第一次去Maui岛的人住的地方，所以从supply demand的角度来说，应该最不愁出租。对我们来说，Lahaina实在是太商业化了，走在路上肩碰肩。我和Bryan实在不能想象每次来Maui都要住在那里。

度假屋的投资，一定要从自我使用的角度来考虑，要让我们的投资的房子融入到我们的生活，而不是完全为了赚钱。

世界上唯一不变的定律就是起起伏伏。现在出租好，下个月，明年，5年后，肯定有不好的时候。对我们来说，要做到就算没有出租，我们也可以享受这个度假屋。

Wailea地方的房子是很漂亮，社区也很高档，就像我们这边的Bellevue。

我们从来都不是生活需求高的人，更不在乎面子。我们在西雅图这边的投资也一直避开Bellevue。在Bellevue买了一个120万美金的独栋别墅，出租4000美金一个月；还不如在Lynnwood和Everett分辨买两个独栋别墅，每个50万，租金一个就有2900美金，这样租金有5800美金；还分散了风险，也让涨价空间更大。

所以嘛，我们没有考虑Wailea的房子。

那我们选择了哪里呢？就是Kihei。这个在Lahaina和Wailea之间的海边小村。那里没有一堆堆的游客，没有高档的酒店，但是有一种适合我们家的简单，随便，和质朴。

公寓还是独栋别墅？

从2009年开始投资西雅图的房地产，从来没有碰过Condo。并不是不愿意交高额的物业管理费用，而是Condo的管理完全体现了美国明主制度的缺陷。Condo一般都有一个物业管理的董事会。一般在这个董事会上的都是退休的老头老太太。很多时候她们在董事会上，并不是他们是房地产的投资管理专家，而是他们有时间。所以嘛，很多在维修上花的钱，惨不忍睹。我们GPS Renting的管理公司在过去三年也管理了Condo的物业管理。切身经历，就更加坚定了不投资Condo的决心。

所以嘛，在Maui的投资，我们刚开始也想看独栋别墅。很快，我们发现策略行不通。一方面，独栋别墅价格一百万的都是小黑屋；另外一方面，热带海岛气候让花园里的植物涨的非常的快；如果要有漂亮整洁的花园，再加上个游泳池，那维护成本就不敢想象了。

调整战略 - 我们要找最容易物业管理的Condo。一方面，要维修的东西要少 - 没有电梯，没有地下停车场。另外一方面，HOA需要有很高的reserve（物业管理保留的维修资金）。

一户型还是两户型？

Maui岛大量充斥着一户型的公寓。而两户型的公寓很少。经济学101，我们准备选择两户型的公寓。更重要的是，我们有两个爸爸和三个女儿，两户型挤一挤还可以，一户型根本不能考虑。

而且，我们特别喜欢那种顶楼有两层复式的房型。一定要有外露的木头来把夏威夷的风格展现的淋漓尽致。

价格？

我们拿到的预批信可以达到两百万美金，但这并不代表我们应该要买那么贵的房子。就像我经常对在西雅图投资的朋友说，要看清Fundamental。不要因为贷款预批信的额度，把自己最后变成了房奴。

对我们来说，要控制房子还贷款在4000美金一个月左右。这样的话，我们出租还能最少净赚1000美金左右。所以嘛，推着推回来，我们买的房子要在80万美金以内。

一般来说Maui的短租入住率为85-90%。

Sweat Equity

当然了，投资房产最重要的就是能自己创造appreciation。比如说对于我们的这个房子。我们隔壁邻居的房子，跟我们一个户型。完美的装修，就在我们看房子的时候，88.8万美金卖掉。而我们买的房子，71.5万美金。

5月份交房，6月份我们带着三个女儿去新房子呆了6个星期。Bryan爸爸每天装修，我每天远程工作，加上带孩子。装修花了2万美金，新空调花了1.3万美金。总共3.3万美金，这样让我们的成本才74.8万美金。远远低于了邻居的88.8万美金。