又到了一年一度的报税季节了，小伙伴们都准备好了么？每次缴税的时候都会肉痛，但其实在美国投资房产除了要按时足额缴税之外，我们还可以薅羊毛（合理避税）！这样想是不是就很开心呢？

与短期投资不同， 房地产实际上是一个长期的投资项目，是一个相当复杂的过程，因此在一开始的时候我们就要做好投资策略，思考如何合法规划避税，争取投资收益的最大化。美国政府鼓励房产投资，特别是在Trump上台以后，更出了很多帮助房产投资者合理避税的方式。所以在很多情况下，房产投资者能做到正的现金流，负的税务责任。

由于自住房和投资房在税收政策上是不同的，这次我们着重从投资房的角度具体介绍可以通过哪些方法来减免税额，享受税收优惠。

作为房产投资者，在每年的报税中，以下费用都可以得到扣减，包括：

• 房产税 （Property Tax）

对投资房产来说，房产税都可以得到抵扣。

对自住房来说，需要注意的是，根据新的税法，由于华盛顿州没有收入税，所以在2018-2025年, 本州的房产税的最高合计抵扣金额为10,000 美元（结婚申报），单身申报的话是5,000美元。

• 贷款利息 （Mortage Interest）

对于大多数房产来说，贷款利息可能是最常见也是最大的税收扣减费用。每年，贷款机构都会提供一个1098表格（Form 1098），上面会详细列明哪些部分可以扣减以及扣减金额。在贷款的最初几年，往往利息所占的比例比较高，这样抵扣的金额就可以省很大一笔钱。房贷保险费用、点数（Points）等都可以进行相应的抵扣。

• 日常房产开销（Operating Expense）

保险费、HOA（物业管理）费、房屋管理费、贷款产生的额外费用等等都可以扣减税费。

• 商务支出（Business Expenses）

在管理房产和房产投资业务过程中所花费的一些费用同样可以从税单中扣除，包括家庭办公室（Home Office）的费用（互联网、电话账单等），或者为了考察房产而旅行发生的费用。所以从外地来西雅图投资的朋友们，都要把机票，行程单都要准备好。

另外，美国税务局在判断是否能抵扣商务支出的时候很重要的一项是出行的目的。举个例子，如果你来西雅图的目的是游玩，中间看了房子，买了房子，这样飞机票酒店都不能抵扣。但是如果你的目的是来买房子，中间加上游玩，这样旅行开支就能抵扣啦！怎么能做到这样呢？朋友们都要现在定行程之前跟我们团队联系好，留着证据说来西雅图是为了买房子，这样就可以在以后的租金里面扣除出行的费用啦！

• 升级维修费用（Improvements/Repairs）

在这里，升级和维修是两个不同的概念。升级提高了房屋的总体价值，延长了使用寿命，包括更换房顶，重新安装管道，增加一个房间（卧室、浴室），厨房改造等。维修仅限于使房屋能保持现有状态，包括重新涂刷墙壁、固定排水沟、修理任何泄漏等。

维修费用是可以每年直接扣减的，但升级费用不能一次扣减，这些费用只能逐年摊销，也可以增加到房产的成本（Basis），在出售房产时房产的增值部分就会扣除，从而来抵消房产增值税，所以一定要记得保留好相关费用的收据哦。在2018年的新税法里面除了bonus depreciation，也就是说很多以前要加到成本里的项目，现在可以直接全部抵扣啦！

• 房屋折旧 （Depreciation）

这是房产投资最大的一个避税项目。随着房屋年限的增加，建筑物都有可能会磨损，也就是所谓的房屋折旧。如果你出租了一个房产，那么你可以通过每年进行相应的折旧来减少税务支出。通常，一个投资房的折旧年限是27.5年。

举个例子，你购买了一套500,000美元的房产用于出租，你可以在27.5年内折旧房产总值的85%（地块land是不可以折旧的，假设占15%），那么每年可以折旧的金额为15455美元（500,000美元*85%/27.5年=15455美元/年），租金每月为2200美元，不考虑其他扣减费用，那么实际上需要缴税的税基仅为10945美元（2200美元/月*12月-15455美元=10945美元），一下就省掉了一大半！

当然，折旧的价值并不是说不用交税了，他会减少房产的成本（Basis），在未来卖出房产时作为房产增值额的一部分缴税。

讲到这里，大家可能开始有些头晕啦。我们举个例子吧。这是一个朋友实际的案例，我们能看到，虽然她实际每年拿到手了11318美金，但是通过了折旧的计算，实际在报税的时候，她是不用交任何收入税收。

• 房产投资终极法器1031交换计划（1031 Exchange）

1031交换计划又称为同类财产交换法（Like-Kind Exchanges），当房产增值后卖出，只要在45天内确定购买的标的（价值更高或等值的房产），并在180天内完成购买流程，那么受益于这个政策，你就可以延后缴纳这部分增值税，甚至以后通过传承下一代的方式直接免掉这部分增值税。这个计划的最大的好处就在于在出售房产时避免了巨大的房产增值税的支出，滚雪球一样的拥有了价值更高的房产，再将新房产出租，然后获得更大的租金回报。从货币的时间价值角度来说，同样的税额延后几十年缴纳，货币购买力是不一样的，显然延后纳税更具优势。

通过下图我们可以清晰的看到增值税是如何延后并免掉的：

注：我们不是CPA，上述文字仅代表个人观点，如有税务相关问题，请咨询你的会计师，谢谢。