自从看了Financial Samurai的博客，就非常欣赏他的open和honesty。他每一年都会分享一年下来的投资体会，甚至把他所有的收入都精确到了个位数。2015年底，我兴致勃勃地写了当年的总结。2016年11月底，抱着破釜沉舟的态度，我胆战心惊的从微软辞职了。也就是那紧张的心情，让我都忘记写2016年的总结。趁着2017年还没有完全过去，我有志像Financial Samurai学习，分享自己在过去一年的财务和生活（我加上的，财富自由不是就为了生活嘛！）的总结。

 

说什么东西，都要有三点。还像以前一样，三个方面：房产投资，房产投资和管理公司，生活。

 

房产投资

西雅图在2017年的房产增长是之前没有见过的。但是价值洼地还是有的。我们每个星期都会看遍西雅图全部的房源，寻找新的投资机会。这一年内，我买入了三套房产。其中两套投资，一套自住。

 

投资房一 

购房时间：2017年1月份。当时是我们团队带客户看房看到的房子。当时由于客户是第一次看房，资金还没有准备好，不准备买这个房子，我们就下offer了。

房子信息：3房，1.75卫生间，居住面积1440平方尺，院子面积8276平方尺

出价情况：卖家要价34.9万。我们以41万美金购入。有28个offer，我们以现金购入，这样虽然我们的offer不是最高价，但是他们选择了我们

出租情况：3天出租出去，租金2295美金一个月

财务分析：我们反贷款，提出了60%的房价作为以后的投资，相当于我们首付了16.4万美金。月供1567美金（包括本金，利息，地产税，保险）。现金流728美金一个月。一年8736美金。这样现金投资回报率5.3%。如果算上租客支付本金，利息抵税，地产税抵税，投资回报率为12%左右。如果再算上资产增值，保守估计12-15%。这样总投资回报率24-27%一年。

学习到的投资心得：买投资房一定要快做决定，不要居于小节。我看了这个房子5分钟不到，还是晚上抹黑去看的。不要按照自住房那样挑挑拣拣，只要满足投资criteria就要赶快下手！好机会来的快，走得快。另外就是现金还是有帮助抢到房子的。我当时幸亏卖掉一些股票来买这个房子。后面做反贷款很顺利，1个月就拿到钱了。由于房子价格涨得快，银行股价居然比我买的价格还要高几万美金。

房子图片：

 

投资房二

购房时间：2017年5月份。这是一个off market deal，也就是我们知道房主要卖房，所以房子没有上市，我们自己请律师，就做好了所有的手续

房子信息：3房，2卫生间，居住面积1284平方尺，院子面积10454平方尺。房子需要一些简单的装修。

出价情况：我们知道卖家想脱手（由于是亲戚关系），他们的目标就是换掉两个房子的贷款，一共32万美金左右。我们提供了一个两周交接的条款。对方接受了。

出租情况：装修了一个多月，contractor拖了3个多星期。一共花了1万美金左右。2个星期出租出去，租金2195美金一个月

财务分析：我们反贷款，提出了50%的房价作为以后的投资，相当于我们首付了16万美金。月供1104美金（包括本金，利息，地产税，保险）。现金流1091美金一个月。一年13092美金。这样现金投资回报率7.7%（算上了1万美金的装修）。如果算上租客支付本金，利息抵税，地产税抵税，投资回报率为15%左右。如果再算上资产增值，保守估计12-15%。这样总投资回报率27-30%一年。

学习到的投资心得：就像Millionaire Real Estate Investor里面说的一样，作为房产投资者，一定要到处跟人说你永远要买好的投资房。这样的话，如果你的亲戚，朋友想卖掉他们的房子，你就是第一个被通知的了。另外，他们卖房子很多情况下是要解决一个问题，作为房产投资者来说，我们最擅长的就是要解决问题。如果能看透房产的交易，而帮卖家解决他们的问题，他们肯定愿意将房产卖给你。

房子图片：

 

自住房

由于小人物家里一下子多了两位小公主（这个在个人总结中说），我们以前的房子不够用了。所以我们也要买一个房子。梦想中的房子有两种：湖边的，带着大大的码头，但是价格太贵了，还没到享受的年纪；Woodinville那种庄园式的1英亩以上的房子，但是距离有些远，父母出行不方便。所以嘛，我就先放弃了自己梦想中的房子，而选择一个适合我们一家人的房子。

 

受到Robin和Elynn的灵感，我们定了下面的购房准则：1. 起码4个卧室， 2.5个洗手间，2. 地理位置一定要好，3. 要有一个MIL，也就是要有一个独门独户的单元，这样父母可以住在里面，4. 要有好的学区，5. 要有一个比较平，并且封闭的院子给小公主们玩，让狗狗乱跑。

 

订好了买房的准则，也就慢慢开始看了。买房子总要看缘分。我们不急不慢的，每周看1-2个房子，从7月份，直到9月份，我们无意中，看到了一个上市十几天的房子。在Bothell的市中心附近，有6个卧室，3.25个洗手间，楼下有一个2个卧室的单元，两个分开的厨房，甚至还有两个洗衣房，很好的Northshore学区，虽然不大，但是非常平整的院子！

 

本来想着可以讲讲价，但是居然也就在那个周末，一个Amazon的员工也下了一个offer。由于我们是赢得offer，所以收到了另外一个offer的信息，然后我们网上认真，调研了一把，呵呵～他们的竞价比我们高，但是我和卖家经纪人打感情牌，讲了好多我们养女儿的事情，他们最后选择了我们的offer ：）

 

财务分析：

1. 房子价格83.3万，我们付了25%的首付，每个月还款3400美金（包括本金，利息，地产税，保险）。如果这个房子要出租的话，我们的确会冒着风险分上下出租，这样的话估计楼上4个卧室2.5个洗手间，可以租到2500美金；楼下2个卧室，1个洗手间，可以租到1500美金。这样4000美金可以抵消贷款。

 

2. 房产投资，appreciation（增值）很重要。Bothell目前房产增长得很快。由于市长是做房地产投资的，整体Bothell的规划都很好。我们很看好这里的长期增长。

 

3. 我们准备把之前住了3年多的自住房装修好以后出租。估计租金2500-3000美金。那个房子贷款2400美金一个月。

学习到的投资心得：就像上面说的，抢房子是一个解决问题的过程。没有silver bullet。关键是针对什么卖家，用什么策略。很多卖家，根本都不会吃感情牌，只在乎价格；但是这个卖家非常在乎买他房子的人是谁，所以用感情牌就用对了。

 

房子图片：

 

房产装修从而提高租金

按照2017年初订的计划，另外一点就是开始装修老一些的房子，从而提高租金。我们选择了刚来西雅图的时候买的Kirkland 的房子。那个房子有5个卧室，但是里面什么都是1979年的，没有更新过。由于房子状态不好，之前的租金也很低，2000美金一个月。我们准备做一个大的cosmetic upgrade。我们自己装修了一部分，另外请人做了一部分，一共花了4万美金多。5月份的时候出租出去，3195美金。贷款金额1744美金。现金流1451美金一个月。

 

下面的橱柜可是没有换哦，1979年的橱柜，质量非常好，所以我们就重新刷了油漆。

差点成了的投资

小人物一家每个夏天都会去北部的Camano Island野营。这次野营的过程，无意中看到了一个海边的房子。1房1厅，65万美金，离美丽的海滩就10米远。最好的是，这个房子在两个州立公园之间。其中一个州立公园有30多个cabin（小木屋）出租。这是本地人不远不近度假的最爱！从每年4月到10月，出租这些小木屋都要排队。

 

我们看到这个房子，兴奋极了！马上下了offer。想着一方面可以从房车升级到海边的小木屋，另外还可以经营Airbnb来赚钱。他们也接受了我们的offer。但是在验房的过程当中，发现，listing上很多信息都是错的。这个房子应该是40年代建的，不是广告上说的70年代。里面的电线系统是knob and tube wiring，周围还有很多insulation material，有很大的火灾风险。除此之外，还有5个比较大的问题。我们去跟卖家谈，让他们维修那些不好的，或者给一些credit。卖家居然一口就回绝了。

 

想想这是以后我们要度假的房子，Airbnb也非常损房子，在这种情况下，我们退出了offer。现在想想，还是很怀念当时从房子走到海边，捡贝壳，挖青口的短暂开心呢！

 

不过也就是没有买成这个房子，让我们有时间和精力，找到了目前的自住的这套房子。人的精力也就这么多，花在A上面，B肯定就被忽略啦。

商业地产投资？

今年，我们也开始考虑是不是要投资4户型以上的公寓。这种公寓一般每一户都是1-2个卧室，属于商业地产，不能用一般的贷款，而要做商业贷款。看了一圈，有2个property差点就下了offer，但是最后都还是放弃了。主要原因嘛，如下

 

1.  西雅图目前建的新的公寓实在太多了。据西雅图时报报道，2017年估计有一万个出租型的公寓上市。这会些新的公寓直接和4户型以上的商业住宅竞争 - 它们都没有院子，1-2个卧室，有限的停车位置。供大于求的市场，对小的投资者来投资商业住宅来说是很大的弊端。我们直接会成为炮灰。

 

2. 但是如果投资4户型或者以下的房产来说，它们还算residential property。它们不光在户型上比较有优势，一般来说有院子，有停车位；而更重要的是，它们会享受residential property的appreciation（升值）。对长远的投资回报来说更好一些

 

3. 就像“Millionaire Real Estate Investor”书中说的，投资房产一定要找到自己的niche market。一定要是经过实践检验，能成功。然后就是要不停的复制那个成功。所以，对我来说，目前的计划还是投资独栋别墅，联排别墅，2-4户型的小型公寓。就着西雅图市场的疯涨，期待着20-30年后，有很好的equity build up（房产价值积累）。然后卖掉了，做个省税的1031交换计划，去美国的中西部小地方，买一些几百户的公寓群，去赚取高额的现金流。

 

房产投资和管理公司

在房产投资方面，谢谢大家对我们的支持，我们2017年close的交易量达到了4300万美金（不包含在2017年成交但是没有过户的房产）。40%的交易来自于帮助西雅图当地的朋友买到自己居住的房子。60%的交易来自于帮助当地的，远程的朋友买到在西雅图的投资房产。我们的团队也在壮大，很庆幸有Cara和Hanyu加入了我们的团队。我们也成功地在北京，上海，深圳举办了房产投资讲座。值得改进的是我们客户的转化率。转化率比2016年的讲座低了一些。我们今年要在这上面努力。

 

2017年很大的精力都投在了管理公司上面。我们成立GPS房产管理的初衷，就是帮大家解决海外房产管理不放心的问题。这也是很多朋友选择我们团队购买房产的原因。所以，我主攻的方向就是建立系统，建立流程，建立团队。一年下来，经历了很多挫折。系统建立的很不错，流程也慢慢的像Amazon的效率看齐，但是团队的建设一直是最令人头疼的。

 

以前在微软的时候，也招人。但是现在可完全不同了。在微软招人，应聘的都是看着“微软”这个牌子来的；现在招人，应聘的人要对我们的business有信心，对我个人有信心，对我们的未来有信心。走了很多弯路，裁掉了第一个招的员工，有了很多不眠夜，又摸爬滚打一段时间，换了换，终于找到了现在的两个非常好的团队成员。一个管理leasing（找租客的流程），一个管理operation（日常和租客的运营）。希望她们能随着公司一起发展，成为公司以后的主力。

 

生活

放在最后面的，总是最重要的。我定的三个人生目标当中，所有的都是跟生活有关。而房产投资啊，公司的运营，都是为了家庭。这一点，永远都不会变。

 

1. Create a happy family 创建一个开心的家庭

2. Maintain a healthy lifestyle for our family 让家人保持一种健康的生活方式

3. Achieve the balance between financial freedom and doing something meaningful 在财富自由和做一些有意义的事情之间寻找平衡

 

也就是在2017年，我们欢迎Hanalei和Chelsie来到了这个世界。这双胞胎姐妹两的出生全是惊险。27周，代孕妈妈开了2指；34周，突然破腹产；3个星期的NICU（婴儿重症病房）居住；为了避免飞机上的气压影响早产儿的呼吸，28个小时的火车，从加州Fresno到Seattle。

有人问我，你的大女儿Phoebe才2岁不到，为什么就要小女儿呢？两点。1.我一直梦想一个大家庭。就像迪斯尼动画片Meet the Robinson里面，一个拥有各种各样人的大家庭，各种矛盾，各种惊喜，其乐融融。2. 我想女儿们能成为好朋友。如果她们的岁数不差不多余2年，她们会一起上小学，一起上初中，高中。她们之间的代沟也会小一些。至于到时候的执行怎样，谁知道呢？

 

最后，离开微软的时候给自己定了个小目标 - 每两个月一定要出去旅游一次。由于平时工作压力大，这是最好的解压方式。回顾一年下来，也发现目标的力量。从阿拉斯加泡温泉，到夏威夷Kauai岛，到中国，到Maui岛看日落，到墨西哥Cancun的婚礼，一路下来，带着孩子们，让她们从小就开始经历旅行的滋味。

 

最后的最后，在2017年的最后两天，希望大家都能开心的回忆过去一年的脚印，忘却那些自己不能控制的不完美，去憧憬一个崭新的2018！