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西雅图房产投资的数字游戏

2014-2-16 小人物精选文章 房产投资 西雅图生活 走遍世界 2

RunningInRain

今天早上的跑步,那可是像好莱坞大片里的故事情节一样,惊心动魄,跌宕起伏。

 

早上8点,在按了无数次闹钟的Snooze(推迟叫醒)后,小人物终于睡眼惺忪的从床上爬起来。步行到家门口的星巴克,买杯Pike Roast咖啡,再加上一个Sausage Muffin(意大利香肠“马粪”饼),吃得好似开心啊!

 

11点,把微软的工作和房产投资创业的事情都做完后,换上运动服,穿上跑步鞋,踏出了家门。今天的目标是跑8英里(13公里左右)。路线计划 --  一路向北,到达华盛顿湖和联合湖的交界处,经过西雅图大花园植物园,日本花园,然后沿着22街,跑回家。路线制定标准 -- 避免繁忙的大路,走小道,一方面行人较少,另一方面,可以看看周围的房产,说不定能找到个好的投资对象!

 

前4英里的旅程,一切顺利。阴阴的天,但时不时,还会有一丝阳光撒到身上。再加上从我家到湖边,一路下坡路,跑起来实在是轻松。到了湖边后,我跑上了出名的连桥小道。从一个小岛,跑到另一个小岛,让脚步在湖面上飞扬,让心情随着耳机里的音乐跳舞。

 

但是,好景不长。。。就在小人物开始回程的时候,天公不作美,磅礴大雨从天上扑面而来。不到一分钟,整身淋得透湿。跑步产生的热气,抵御不了这寒冷的雨水,手开始变凉,身体开始发抖。

 

这怎么办呢,还有3英里才到家啊。最可怕的是,这3英里,全都是上坡路!神啊!谁要让我把这个4户小型公寓买在了山顶上。。。

 

咬咬牙,坚持着继续跑。跟自己说,能救我的,没别人,除了坚持跑,完成我定的目标,没有其他办法。

 

殊不知,再离家还有1英里远的地方,冰雹夹着雨水,开始砸了下来。。。这个真是晕倒了。迎面袭来的,不光是寒冷,更是刺痛。

 

天将降大任于斯人也,必先苦其心志。。。一步一个脚印的接着跑。

 

这个故事的结尾,是好莱坞喜剧片的典型结局。就在我离家还不到200米的时候,天空突然开始晴朗,虽然还有零零星星的冰雹雨,但是暖暖阳光洒在身上,顿时让我心里也充满了阳光。这不禁让我想到了从小我奶奶跟我说的一句话“吃得苦中苦,方为人上人”。当然,我不追求做什么人上人,但是自己定的目标,一定要认真的完成,无论有多大的困难,这是原则性的问题 :)

 

好了,说了太多的题外话。主要原因是由于这篇文章的主题是在跑步的时候想到的。很多人说他们有洗澡灵感,也就是洗澡的时候脑袋特别活跃,点子特别多。对我来说,跑步的时候,游泳的时候,想法就像潘多拉的宝盒,一打开就盖不上了。

 

最近这段时间,有很多人联系小人物,希望能在西雅图进行房产投资。小人物也在很快的扩大我们的团队,希望能帮助更多的人,进行专业的投资。同时,也有很多投资者,非常关心投资回报率到底是多少。

 

这是一个非常难回答的问题,因为大家对投资回报率的计算方式都不一样。所以,这篇博文,我就来用数字分析一个在西雅图为朋友投资的典型案例。要说明的是,在过去三年,无论是小人物自己还是帮助朋友的投资,大部分都从租金回报率和目前的房产增值,都高于下面的这个示例。

 

声明:此计算公式仅为小人物自己计算所用。欢迎大家拍砖,提出各种建议。具体来说,我们有如下说明

1. 假设房产价格为30万美金。按照小人物历史投资的经验,月租金在2500美金到3000美金之间。这里假设为2800美金

2. 假设10年后出售此房产。具体的房产出售时间应该在市场高点,结合投资者具体需求

3. 如果在西雅图贷款,10年贷款,利率假设为4.5%。实际利率每天都会变化

4. 房产增值率,按每年7%计算。7%是根据1960-2010的西雅图房产价格指数计算得出。

5. 出售房产的中介费用为6%,其他相关费用0.5%。房产销售的excise税,我们将合理避税为零

6. 我们的计算不包含投资者的机会成本(opportunity cost)

Overall

 

Return

 

根据上面的信息,我们可以计算出净投资回报率 (年净收益/初始投资金额),参照上图。有几点,值得提出。

1. 贷款总是比不贷款获得更高的净投资回报率。通过贷款,净投资回报率可以达到33%,而不贷款,净回报率只有15%

2. 上面提到了房产增值,每年为7%。小人物投资的地区多为正在发展的地区。这些地区的增值潜力更大,最低能达到10%的年增长率。说明:10%的年增长率并不是说明年肯定比今年高10%,而是多年来平均下来的数字。按照10%计算,通过贷款的净投资回报率可以达到45%,而不贷款,净回报率为20%

3. 上面的计算是在关注于投资回报率的情况下计算的,如果投资者对地点,小区,房型等有更多的限制,投资回报率会相应降低

 

希望上面的数字游戏,能让大家更清楚的了解我们在西雅图的房产投资理念。上面的计算结果,并不是市场平均值。它们是小人物和团队根据对西雅图20多年发展的了解,未来发展规划,自己做小白鼠,尝试不同的地点房产类型投资,从失败中学习,从成功中总结,等综合因素,达到的结果。小人物也一直在努力的提高我们的投资回报率。如果大家有各种不同的妙计,欢迎大家分享!

 

最后,房产投资就像长跑的旅程,总是有上坡与下坡,有阳光灿烂的时候,也有暴风雨的情况。有时候风雨可能阻挡住了我们的去路,摧毁了我们的信心,但是我们要有的就是,认真专业的分析,看好的时机,敢做敢失败的胆识,和积极向上的信心。

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2 条评论

  1. 沙发2014-02-22 上午12:08回复
    Yong

    分析的比较到位,但投资房产不确定的因素及其多, 这些只是理论上的东西。我觉得效益最大化的纯粹的投资还是借鸡生蛋为佳。完全用自有资金投资是一种防御经济环境突变的比较稳健保守的做法,各有利弊,视个人具体情况而定。
    另外表格一,最后的卖出房产净收益,是不是应该加上十年的出租净收益。

    • 2014-02-22 上午11:49回复
      yuhe1982

      谢谢你的关注和评论。现在很多人在美国投资,主要是看重了强力的租金,分散中国房产不确定的风险,以及想借助美国接下来的超级通货膨胀享受房价的增值。最后的收益率,包含了房产出租的收益。欢迎多访问:)

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